Artículo del Mes
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SIETE PASOS CLAVES A LA HORA DE COMPRAR VIVIENDA

Comprar vivienda es una de las decisiones mas importantes de la vida, supone una gran inversión y como tal, requiere de toda la información que se pueda disponer.

En BBVA hemos creado esta guía práctica para que el proceso sea un poco más fácil.

1. EL LUGAR
Si has decidido que quieres comprar una vivienda, lo primero que debes hacer es elegir la zona donde quieres vivir.

Tener claro lo que quieres antes de iniciar el proceso de compra, de acuerdo con tus necesidades y gustos, te evitará gastar tiempo y dinero.

Decidir la zona es una condición fundamental previa a la compra de vivienda. Para ello, tienes que valorar el entorno y tus
posibilidades económicas, evalúa:

* Vías de acceso.

* Seguridad del sector e inmueble.

* Posibilidad de valorización del inmueble.

* Acceso a supermercados, parques, centros comerciales.

* Precios del sector de acuerdo con el estrato.

Busca la mejor ubicación posible y no desistas; visita varios tipos de vivienda hasta que encuentres uno que se adecué a tu gusto y necesidades, teniendo siempre presente:

*   La luz que posee el inmueble.
*   Que el valor de los servicios públicos y de administración se
    ajusten a tu presupuesto.
*   La calidad en la presentación de los servicios públicos.
*   La antigüedad y estado de conservación.

2. LA CONDICIÓN DEL INMUEBLE

Una vez hayas encontrado la vivienda, debes comprobar su estado de conservación y hacer algunas averiguaciones antes de cerrar el precio.

Comprueba detalladamente los terminados de la propiedad, las instalaciones eléctricas, de gas, enchapes de cocina y baños, drenajes, tomas de la luz y conexiones eléctricas, entre otros y, si la vivienda es usada, observa y revisa el estado de conservación del inmueble.

Solicita información sobre idoneidad del constructor y de las firmas que comercializan el proyecto.

3. LA FINANCIACIÓN

Si no cuentas con el dinero suficiente para la compra de vivienda, es importante que elijas el crédito que se adapte a tus necesidades.

Al contratar un préstamo hipotecario es muy importante que analices todas las condiciones financieras de éste.

Características:

* La financiación de vivienda sólo se otorga a personas naturales.
* El porcentaje de financiación es el 70%.
* El valor de la primera cuota mensual no puede exceder el 30% de   los ingresos familiares.
* La vivienda se debe asegurar contra riesgos de incendio, terremoto y adicionalmente, se debe tomar un seguro de vida deudores.
* El valor del inmueble para efectos de determinar el porcentaje  se basa en el precio de compra o avalúo técnico, el más bajo de  los dos.
* Los topes máximos en tasas de interés del crédito los determina   el Banco de la República.
* Los sistemas de amortización deben contemplar abono a capital e   intereses desde el inicio del crédito.

4. EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Una vez conozcas el monto del crédito, en caso de necesitarlo, y tengas la seguridad de querer adquirir la vivienda, debes concretar la operación a través de un contrato de Promesa de Compraventa.

Este contrato consiste en la promesa del traslado de propiedad de un inmueble de una persona (promitente vendedor) a otra (promitente comprador) en contraprestación al pago de una determinada suma de dinero. Cuando las partes negocian el precio, se determina una parte de éste como "arras".

Es muy importante dejar claro en este contrato todas las condiciones de la negociación y estar asesorado por una persona idónea en el tema.

Este contrato obliga a las partes a transferir (promitente vendedor) y a adquirir (promitente comprador).

El contrato de promesa de compraventa debe contener como mínimo las siguientes cláusulas:

* La identificación de las partes.
* El objeto del contrato.
* La identificación del inmueble con número de matrícula inmobiliaria.
* La tradición del inmueble.
* El precio y forma de pago.
* La cantidad de dinero que se pacta como arras.
* El saneamiento del inmueble, en el evento de que sobre éste reposen gravámenes hipotecarios y/o algún tipo de limitación.
* La fecha, hora y la Notaría en que se firmará la escritura de compraventa que perfecciona este contrato.

En señal de conformidad, firman las partes y, si se quiere, ante testigos.

5. LA ESCRITURA

El contrato de promesa de compraventa se perfecciona con la escritura de compraventa ante notario público.

Las partes, con antelación a la fecha señalada para su otorgamiento, deben entregar en la Notaría, el modelo de contrato de escritura, recibos del pago del impuesto predial, valorización y el de administración, si el bien está sometido al régimen de propiedad horizontal. Al momento de la firma de la escritura los contratantes deben presentar los documentos de identificación.

Una vez el Notario expida las copias de las escrituras, éstas deben presentarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En ésta se realizará la anotación de las escrituras y especificaciones del acto jurídico que se celebra. Este registro se plasmará en el certificado de libertad y tradición del inmueble.

6. LA HIPOTECA

Un crédito Hipotecario es un conjunto conformado por un préstamo personal y una garantía hipotecaria sobre el inmueble.

Si adquieres la vivienda con préstamo, deberás suscribir conjuntamente con la escritura de compraventa, un contrato de hipoteca, que debe ser elevado a escritura Pública. Ésta también debe ser inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

El contrato de hipoteca, entre otras cláusulas, debe contener:

* Identificación de las partes; deudor-constituyente, que es el comprador y acreedor (BBVA).
* Identificación plena del bien (linderos, dirección, cédula catastral y número de matrícula inmobiliaria asignado, entre otros).
* Obligaciones que ampara y personas garantizadas.
* La hipoteca debe ser:
    - En primer grado.
    - Abierta
    - De cuantía Ilimitada o Indeterminada
* Para que el bien pueda ser aceptado por el Banco como garantía,   debe encontrarse libre y totalmente saneado, es decir, que no tenga embargos, hipotecas anteriores, etc. Para el efecto, el Banco realizará, por intermedio de abogados especializados, un estudio de títulos que garantizará la idoneidad del mismo.

7. LOS GASTOS

Comprar una vivienda conlleva a una serie de gastos que debes tener en cuenta...

GASTOS NOTARIALES, BENEFICENCIA Y REGISTRO.
Para el día de la firma de la escritura, debes haber efectuado una provisión para estos gastos, que son regulados por ley.

*NOTARIALES: Corresponden a la autorización, otorgamiento y fe de Notario, del contrato de compraventa e hipoteca. Este valor debe ser cancelado en la Notaría en el momento de la firma de la escritura.

*BENEFICENCIA: Todo contrato de compraventa e hipoteca tiene este gravamen. Debe ser cancelado como requisito previo al registro de la escritura.

*REGISTRO: Gravamen correspondiente al registro de la escritura pública, ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

*GASTOS DE TRAMITACIÓN: La compraventa y la hipoteca son operaciones complejas de tramitar. En cada una de las entidades financieras pueden tener un valor determinado. Los gastos de tramitación son:

 - Gastos por estudio de Títulos y Minuta: corresponde a los honorarios por el estudio de tradición del inmueble a adquirir y elaboración del contrato de hipoteca.

 - Gastos por avalúo del inmueble: corresponden al reconocimiento de honorarios a un experto autorizado, quien avalúa el inmueble. La determinación del valor del inmueble es necesaria para que la Entidad Financiera establezca el valor de garantía y el importe máximo del préstamo.

Articulo enviado por: JAIRO RAMIREZ VARANDICA   
Responsable Centro de Negocio Hipotecario
BBVA